В нашей стране жилищный вопрос всегда являлся и является актуальным. Вечная проблема — доступность жилья. Если раньше были нескончаемые очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, то сейчас для подавляющего большинства населения существуют иные сложности — отсутствие финансовых возможностей для его приобретения. Особенно это касается молодых семей, работников бюджетной сферы. Даже представители формирующегося сейчас среднего класса, люди с относительно высокими доходами порой не могут позволить себе такое дорогостоящее приобретение. Для многих собственная квартира с минимальными удобствами недоступна в связи с невозможностью накопления достаточной суммы.
Раньше решение жилищной проблемы населения брало на себя государство, централизованно направляя бюджетные ресурсы на финансирование строительства государственного жилья с целью последующего бесплатного распределения среди нуждающихся. Часть жилья строилась гражданами за счет собственных средств путем индивидуальной застройки и в жилищностроительных кооперативах. Но все же доля государства в этом секторе была значительной и составляла к началу 90-х годов более 80% всех капиталовложений в жилищное строительство.
Копить на собственную квартиру в России очень сложно, поэтому многие россияне жилье снимают. Чтобы решать вопрос обеспечения населения жильем, в правительстве вернулись к идее строительства так называемых «доходных домов». Однако, помимо правительства о строительстве «доходных домов» периодически говорят и коммерческие организации.
«Доходные дома» — это образец цивилизованной аренды. Возможность гражданам страны и приезжим получить жилье, соответствующее нормам жизни. При этом и арендаторы, и арендодатели, и государство остаются в выигрыше. Первые получают возможность получить регистрацию, жить без опаски на то, что их попросят освободить занимаемую квартиру раньше времени, вторые зарабатывают репутацию на рынке, а государство получает решение жилищной проблемы и легализует рынок аренды, т. к. рынок аренды жилья составляют в основном «серые» арендодатели.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 02.04.2002 № 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве «доходного дома», доходный дом определяется как жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения без ограничения размера площади предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма.
Однако наиболее распространено другое понятие: доходный дом — тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаем.
Но данные понятия характеризуют исключительно признаки доходного дома, как здания, и, при этом, не раскрывает в полной мере те взаимоотношения, которые возникают на рынке аренды жилой недвижимости.
Для решения данной проблемы стоит обратиться к понятию частной собственности как системы отношений. Как мы полагаем, отношение частной собственности включает в себя три стороны данного отношения. Это, во-первых, отношение субъекта собственности к вещи, объекту собственности или субъектно-объектное отношение, во-вторых, это отношение субъекта собственности к другому субъекту, или субъектно-субъектное отношение, в-третьих, это отношение субъекта к самому себе, или самоотношение.
Поскольку доходный дом является объектом частной собственности, нам следует рассматривать его в рамках системы отношений, так как основные проблемы, препятствия внедрению на рынок аренды жилой недвижимости данного образца могут быть рассмотрены только со стороны личностных взаимодействий таких сторон, как арендодатель, арендатор, государство и так далее.
Для примера оценим риски внедрения доходных домов. Так, очевидными недостатками доходных домов являются:
- Большой срок окупаемости проекта;
- Необходимость контроля за состоянием сдаваемых в аренду помещений;
- Потери от простоя недвижимости.
Таким образом, рассмотрение первого из недостатков может вестись с точки зрения субъектно-объектных отношений собственника к зданию, в котором предполагается размещение доходного дома.
Второй же недостаток обусловлен субъектно-субъектными отношениями в частной собственности, поскольку одним из субъектов будет являться собственник помещения, вторым — арендатор, именно на их взаимоотношениях построено возникновение арендных отношений.
Третий из недостатков можно косвенно отнести к недостаткам самоотношений в частной собственности, ведь именно от личностных качеств потенциального арендодателя и его склонности к риску зависит, внедрит ли он на рынок подобный образец недвижимости.
Таким образом, для большинства исследований жилищной проблемы и возможностей их решения с помощью внедрения на рынок аренды жилой недвижимости доходных домов более показательным будет определение доходных домов как объекта отношений частной собственности, функционирующего на рынке аренды жилой и коммерческой недвижимости с целью получения дохода от предоставления жилых и нежилых помещений во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма.
Андрюхина А.С.
Список использованной литературы ‘.
- О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве «доходного дома»: Постановление Правительства Москвы от 02.2002 № 239-пп.
- Барулин В. С. Социальная философия. / С. В. Барулин // М.: ФАИР-ПРЕСС, 2000. — 560 с.
- Федирко П. С. Решение жилищной проблемы / П. С. Федирко // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. — 2003. — № 1-2 (14-15).
- Эксперт: 60% российских семей нуждаются в решении квартирного вопроса [Электронный ресурс] / Большой портал недвижимости — Режим доступа — http://www.bpn.ru/publications/56730.