Право в системе коммуникаций

Исследование реализации норм ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

Актуальность темы исследования заключается в том, что граждане вкладывают средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права в настоящее время нередко нарушаются. В практике встречаются случаи, когда денежные средства, внесенные гражданами на строительство одного дома, направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой рыночной стоимости. Бывают случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.

Для исследования реализации норм ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» на примере строительных компаний г. Иркутска, было проведено открытое, с элементами закрытого анкетирование. В результате полученных данных участников строительства жилых многоквартирных объектов можно сделать ряд практических рекомендаций.

В ходе исследования было выявлено, что некоторые строительные компании, заключали с участниками строительства многоквартирных объектов инвестиционные договоры, а не договоры долевого участия в строительстве, как этого требует ФЗ № 214. То есть, проявляется «серая схема» в долевом строительстве [1]. Пути выхода аз данной ситуации: единственным выходом из этой ситуации может быть требование клиента или заказчика заключать договор долевого участия в строительстве и его государственная регистрация в ФРС. Если застройщик отказывает в этом или находит какие-либо оправдательные причины, то клиенту стоит задуматься о целесообразности вклада денег в подобное строительство. Лучше не пользоваться услугами подобных застройщиков.

Далее были выявлены такие проблемы, как нарушение сроков строительства или просрочки выполнения отдельных видов строительных работ. Пути выхода из данной ситуации: во — первых, требовать заключение договора долевого участия в строительстве и его государственная регистрация в ФРС, в котором будут оговорены сроки сдачи готового объекта строительства. Требовать заключения договора долевого участия в строительстве нужно по определенной схеме. Во- вторых, на имя директора строительной компании нужно написать письменную претензию в двух экземплярах с указанием всех своих требований. Это в том случае, если предварительный договор уже заключен и заказчик уже вложил собственные деньги в строительство и вовлечен в «серую схему» застройщика. Затем в течение 10 дней срок застройщик должен дать письменный ответ заказчику с письменным обоснованием причин отказа в заключение договора долевого строительства. Если оснований для отказа нет у застройщика, то он обязан заключить подобный договор. Далее следует его государственная регистрация по инициативе застройщика в ФРС при отказе застройщика в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в ФРС дольщику необходимо обратиться в суд с целью признать право собственности на объект незавершенного строительством. И зарегистрировать свое право в законном порядке. В-третьих, написать на имя директора строительной компании письменную претензию о причинах нарушения сроков строительства и попытаться решить данную проблему путем переговоров. Если путем переговоров решить вопрос не удается, то дольщик вправе обратиться в суд, с исковым заявлением о выплате неустойки за пропущенные или нарушенные сроки. Но следует отметить, что в суд могут обратиться только граждане, заключившие со строительными компаниями договоры долевого участия в строительстве, и подпадающие под действие ФЗ № 214. [1] Стороны инвестиционных договоров, договоров о купле-продаже векселей нормами ФЗ № 214 не защищаются. Следовательно, нельзя говорить о том, что они являются участниками долевого строительства, они могут быть инвесторами в строительство, пайщиками, членами жилищно-строительного кооператива, что не дает им возможности решить проблемы с нарушением сроков строительства в судебном порядке.

Кроме того, в ходе исследования были выявлены такие нарушения, как: отсутствие разрешения на строительство. Пути выхода из данной ситуации: на стадии заключения договора при отсутствии разрешения на строительство потенциальному дольщику застройщик (строительная компания) предложит заключение не договора об участии в долевом строительстве, или предварительного договора или договора купли продажи векселя. Потенциальному дольщику следует задуматься о том, что он идет на риск, вступая в договорные отношения с подобным застройщиком и вкладывая в данный объект собственные средства. Заключать договор об участии в долевом строительстве данный застройщик (строительная компания) не имеют права, поскольку им будет отказано в государственной регистрации данного договора. Далее это повлечет нарушение прав дольщиков и возникновение «серых» и «черных» схем. То есть, одна квартира может быть продана двум и более лицам. Право собственности может возникнуть лишь у одного из них и прав будет тот, кто при возникновении спора о праве собственности первым зарегистрирует договор об участии в долевом строительстве в ФРС (федеральная регистрационная служба), возможно, в судебном порядке. Таким образом, основной рекомендацией в данном случае, является пожелание потенциальным дольщикам при выборе строительной компании внимательно знакомиться с документацией и не заключать договоров с вложением средств с теми компаниями, которые не имеют разрешения на строительство.

Отсутствие лицензии на осуществление строительной деятельности. Пути выхода из данной ситуации: на дольщиков возлагается обязанность проверять все законные основания деятельности строительной компании. В данном случае всю необходимую информацию о деятельности строительной компании следует уточнять в Службе государственного жилищного контроля и строительного надзора по регионам. Через данную Службу граждане вправе делать запросы в соответствующие органы, истребовать необходимую документацию, а так же получать юридические консультации по интересующим их вопросам.

Отсутствие права собственности на землю. Пути выхода из данной ситуации: если не решен вопрос о принадлежности и праве собственности и пользования на землю между собственником (арендатором) и застройщиком на этапе начала строительства или согласования, это может привести к тому, что объект не будет введен в эксплуатацию или сроки ввода в эксплуатацию будут затянуты. Что также нарушит права дольщиков на пользование и распоряжение их имуществом. Нельзя будет поставить дом на учет на баланс города, невозможно прописаться в квартирах, поскольку они не считаются квартирами до момента ввода дома в эксплуатацию. В данном случае судебные споры или признание права собственности в судебном порядке может быть осложнено спором о принадлежности земельного участка, на котором было проведено строительство. Иски о признании право собственности на помещения, расположенные в таком доме, могут быть не приняты судом к рассмотрению, истцу в иске отказано, дело оставлено без движения, а иск без рассмотрения.

Отказ в заключении договора о долевом участии в строительстве со стороны застройщика. Пути выхода из данной ситуации: обязать через суд заключить данный договор с застройщиком, предоставив все необходимые документы. И пройдя претензионный порядок решения данного вопроса.

Банкротство строительной компании (умышленное банкротство). Пути выхода из данной ситуации: обращение в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенный строительством с момента объявления строительной компании банкротом до признания ее банкротом в арбитражном суде, то есть в период, когда на предприятии введено конкурсное управление и назначен арбитражный управляющий. Но в этом случае нужно обращать внимание на степень готовности дома. Дома, с наименьшей степенью готовности могут быть введены в конкурсную массу, которая будет реализована с торгов, а вырученные с продажи имущества деньги, пойдут на погашение задолженности перед кредиторами в зависимости от очередности, предъявляемых ими требований. В данном случае, признать право собственности на данный объект будет не возможно. Инвесторам в строительство данного объекта остается только ждать прихода нового застройщика. Действенным механизмов защиты своих нарушенных прав является коллективные обращения обманутых дольщиков в уполномоченные органы, проведение митингов, обращение в средства массовой информации. Однако, если степень готовности дома высока, то есть составляет более 80-95%, дольщикам следует обратиться в суд с исковыми заявлениями о признании права собственности на объекты незавершенного строительством в виде квартиры или с иском о признании права собственности на квартиры. Существует обширная судебная практика признания подобных исков в судах г. Иркутска.

Таким образом, можно сделать вывод: перед покупкой квартиры в строящемся жилье необходимо внимательно ознакомиться с документами застройщика и предлагаемыми им вариантами договоров. Если произошло ненадлежащее исполнение своих обязанностей застройщиком, то необходимо обращаться в суд с целью защиты нарушенных прав дольщиков. В целом, из — за несовершенства работы уполномоченных органов, призванных защищать обманутых дольщиков, пробелов в законодательстве, регулирующего данные общественные отношения страдают граждане, внесшие средства в строительство жилья и реального механизма защиты их прав, кроме суда практически не существует.

Литвиненко М.Е., Кушнарева М.Д.

Список использованной литературы:

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп. от 30.11.2011 г.) Н Российская газета от 05. 12. 2011.