Сделки на рынке недвижимости, в частности купля-продажа некоммерческой (жилой) недвижимости физическими лицами в наши дни таят в себе разного рода угрозы. Так, при покупке, например, квартиры на вторичном рынке жилья не исключено, что через некоторое время после совершения сделки вдруг появится «третье лицо», имеющее какие-либо права на приобретенную собственность. В худшем случае новый собственник в ходе судебного разбирательства рискует в конечном итоге потерять право собственности на жилье.
В настоящее время до совершения сделки любое агентство недвижимости в обязательном порядке проверяет юридическую чистоту недвижимости. Юридическая чистота жилой недвижимости означает то, что приобретаемая или приобретенная недвижимость не может быть истребована у будущего собственника любыми лицами ни по каким законным основаниям. То есть никаких нелегальных действий в процессе предыдущих сделок с квартирой не проводили. Юридическая чистота определяется при тщательной проверке документов, относящихся к приобретаемой недвижимости. Тем не менее, дать 100 % гарантию «чистоты» недвижимости покупателю никто не сможет. Это объясняется несовершенной и часто изменяющейся законодательной базой. Так, сделки, осуществленные в период приватизации, привнесли огромное количество скрытых и явных дефектов прав на жилую недвижимость. Предохранить покупателя от потери денег, уплаченных за недвижимость, при потере права собственности может титульное страхование жилой недвижимости.
Титульное страхование (страхования риска утраты права собственности) жилой недвижимости представляет собой один из видов страхования. Объектом страхования в данном случае является право собственности покупателя – будущего собственника. Причиной наступления страхового случая по титульному страхованию может стать удовлетворение судом иска к страхователю по поводу лишения его застрахованного права собственности, принятое по основаниям, предусмотренным действующим законодательством. Страховой случай считается наступившим, когда в реестр прав собственности внесена запись о переходе права собственности третьим лицам (обременении объекта недвижимости правом владения). При наступлении события, имеющего признаки страхового случая (получение официального уведомления об открытии судебного производства по иску, неофициальной информации о намерении третьей стороны подать иск и т.п.), страхователь уведомляет об этом страховщика, который совместно со страхователем пытается осуществить досудебное урегулирование иска, а при невозможности – оказывает страхователю помощь в судебном процессе. Если все же суд выносит решение об удовлетворении иска, на основании которого вносится запись в государственный реестр, страхователь направляет страховщику заявление о наступлении страхового случая. В течение оговоренного договором страхования (или правилами страхования) срока страхователю выплачивается страховое возмещение.
Страховое возмещение определяется в соответствии с договором между страхователем и страховщиком (как правило, в размере реальной рыночной стоимости объекта вне зависимости от суммы, указанной в договоре купли-продажи). При этом необходимо отметить, что страховое возмещение не может превысить рыночной стоимости объекта на дату заключения договора страхования. Страховое возмещение выплачивается пропорционально отношению страховой суммы к рыночной стоимости объекта. Тарифные ставки страхования определяются, исходя из истории перехода прав собственности (владения, пользования, распоряжения) объектом недвижимости. Существенно влияет на тариф по договору страхования количество сделок, совершенных с объектом недвижимости, основания перехода прав собственности на объект в каждой из сделок (инвестирование, наследование, дарение, купля-продажа), наличие правоустанавливающих документов по каждой из сделок.
Как правило, страхование титула собственности оправдано на период не более десяти лет — срок, определенный законодательством как срок исковой давности по таким сделкам. Конечно, существуют обстоятельства, по которым суд может приостановить течение срока исковой давности или продлить (возобновить) его. Тем не менее, согласно доступной статистике основная масса исков приходится на первые три года после сделки. Постепенно снижаясь, к концу десятого года поток исков практически прекращается.
Перспективы развития титульного страхования в России не являются однозначными. С одной стороны, государство пытается обеспечения защиты прав добросовестных приобретателей. С другой, процесс получения продекларированной законодательством защиты пока, мягко говоря, очень далек от идеала. Таким образом, единственной реальной защитой, обеспечивающей приобретателю оперативное возмещение ущерба от утраты права собственности на объект недвижимости, остается страхование титула собственности.
И.В. Никишин