Ситуация в традиционной, сохранившейся с советских времен схеме управления жилищно-коммунальным хозяйством сложилась далеко неблагополучная, поэтому наступило время, когда администрация города должна принять определяющее решение по совершенствованию структуры управления ЖКХ, но данное управленческое решение не должно быть скоропалительным, а должно быть проработано и согласовано всеми заинтересованными участниками процесса реформирования.

В рядах городов Российской Федерации такая реформа была проведена. И если проанализировать ряд систем управления ЖКХ, внедренных в ряде городов, то получится трехуровневая система:

• Собственник жилищного фонда и других объектов недвижимости (далее Собственник).
• Единый заказчик жилищно-коммунальных услуг, выступающий в интересах собственника без его поручения (далее Служба).
• Управляющие компании и другие организации, обеспечивающие представление жилищно-коммунальных услуг.

На схеме это выглядит приблизительно так (рис. 1).

Рис. 1. Система управления ЖКЖ.

Это приблизительная модель, к которой стремятся прийти во время реформирования.

В ряде случаев и в этой системе можно обнаружить ряд конфликтных блоков. Важнейший из них – это проблема экономического формирования тарифов за жилищно-коммунальное обслуживание.

Для примера возьмем формирование тарифа за теплоэнергию (отопление). В настоящее время сложилась такая ситуация, что тариф оказался завышенным: энергообеспечивающая организация отпускает тепловую энергию (отопление жилых и не жилых домов), измеряя плату за нее 1 Гкалл переданной энергии, а Управляющая компания начисляет оплату за отопление на 1 м² занимаемой Собственником площади. Норматив расходования тепловой энергии на однокомнатную квартиру стандартной планировки _______ Гкалл, и, следовательно, плата за отопление (в соответствии с утвержденными тарифами) составляет 20,08 рублей; если плату рассчитывать на кв. м., то сумма получится следующая __________ рублей.

На схеме это выглядит следующим образом (рис. 2).

Рис. 2. Схема формирования тарифа на теплоэнергию (Обозначения «1» и «2» объясняются ниже).

1. Энергоснабжающая организация по своим сетям передает тепловую энергию в сети, находящиеся в ведении управляющей компании, и берет плату с одной Гкалл переданной энергии.
2. По договору о разграничении зон ответственности, подписанному между энергоснабжающей организацией и управляющей компанией, в ведении которого находится дом, энергия доходит до конечного потребителя (населения) по внутридомовым сетям, находящихся в ведении Управляющей компании. Здесь плата берется за 1 кв. м.

Отсюда можно сделать вывод, что тарифы завышены. Здесь со мной не согласятся многие директора Управляющих компаний, заметив, что эти тарифы призваны профинансировать затраты на текущий и капитальный ремонт внутренних инженерных сетей, но они все же отчасти окажутся неправы, ведь эти расходы (на текущее содержание и ремонт, уборку лестничных клеток и придомовых территорий, а следовательно и на оплату труда техперсонала и аварийных служб) называются общехозяйственными и начисляются отдельной графой.

Чтобы найти резервы снижения тарифов, необходимо более «плотно» рассмотреть тарифы, их суть, то из чего они складываются.

Электроснабжающая организация либо поставщик угля или нефти поставляет сырье (электричеств, топливо) на объекты (котельные) энергоснабжающим организациям – цена А. Затем она преобразуется в тепловую энергию (нагрев воды), которая поступает в итоге Собственнику. Раньше счет от энергоснабжающей организации шел в адрес Управляющей компании и выходила следующая цена:

Цена Б = Цена А + в; где в – наценка энергоснабжающей организации.

В конечном итоге Собственник оплачивает цену С: Цена С = Б + d (d – наценка управляющей компании).

Если же создается служба единого Заказчика и достигается договоренность между Службой управления компанией и энергоснабжающей организацией, позволяющей перевести счета с Управления компании на Службу, то выходит цена D:

Цена D = цена Б + е, где:

Наценка «d» переходит в наценку «е», при этом значительно уменьшаясь в ней, остается только обслуживание сетей, находящихся в ведении Управляющей компании.

В идеале, если квартира приватизирована, то энергоснабжающая организация может заключить договор напрямую с собственником и, следовательно, теоретически, наценка «е» уходит:

Цена D = Цена Б

Итогами работы должно стать собрание, на котором будет утверждено Постановление о тарифах, применяемых в ЖКХ соответствующего муниципального образования. Эта работа невероятно сложна: встречаются противодействия со стороны Управляющей компании, не желающей терять денежные средства в результате снижения тарифов, но в то же время это –  стимул к возникновению конкуренции в сфере жилищно-коммунального обслуживания, а затем и улучшение качества оказываемых услуг.

Если мы в рабочей обстановке добьемся решения по этому вопросу, то автоматически упростим решение других вопросов, таких как перевод Управляющей компании на упрощенное налогообложение, что позволит в дальнейшем провести работу по оптимизации системы управления ЖКХ.

Г.В. Обухов