Ипотекой называется залог недвижимости с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита.
Ипотека – это такой вид залога недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании. Это означает, что залогодатель, отдавший недвижимость в залог, уже не может быть полным собственником в прямом смысле слова. Отсутствует полная «триада» собственности: «владение, пользование и распоряжение», а имеется только «владение» и «пользование».
Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операций в развитых странах. В ней участвует большинство населения этих стран и вложение средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к самым ликвидным банковским активам. В США ежегодно на рынке обращается около 20 % жилой недвижимости и более 90 % жилья приобретается с привлечением ипотечных кредитов. В России доля ипотечных кредитов не превышает двух процентов от общей величины затрат населения на приобретение жилья.
Сбережения населения в России весьма невелики. Вклады в банках, вложения в ценные бумаги составляют 5–10 % доходов населения. При этом отсутствие механизмов трансформации сбережений населения в ссудный капитал делает невозможным их применение в качестве инвестиций.
Как видно из этих данных, чем более развита система ипотечного кредитования, тем выше масштабы рыночного оборота недвижимости. Изменить ситуацию можно за счет развития системы ипотечного жилищного кредитования.
Основные принципы организации ипотечного кредитования – механизмы ипотечного кредитования должны обеспечивать его конкурентоспособность на финансовом рынке, т.е. обеспечивать необходимую доходность с учетом специфики недвижимости как способа обеспечения обязательств и на рынке потребителей недвижимости.
Российские банки, используя основные положения федеральной политики предоставления жилищных кредитов, имеют свои особенности кредитования: по-своему оценивают кредитоспособность заемщика. Условия, на которых они предоставляют кредит, одинаковы, но дополнительные услуги- консультации и сопровождение сделок различны.
Схемы ипотечного кредитования бывают разными, но в основном используются две: американская и немецкая. Американская схема строится на основе банковского кредита и не связана с конкретным объектом строительства. Немецкая ипотечная схема основана не на привлечении банковского капитала, а на использовании денежных средств самих участников ипотек.
Для эффективного осуществления ипотечного жилищного кредитования необходимо выполнение ряда условий:
- Доля кредита от стоимости жилья не должна превышать 70 %. Опыт многих стран показывает, что при прочих равных условиях вложение собственных средств на 30 % стоимости приобретаемого жилья является достаточным, чтобы значительно уменьшить вероятность неуплаты по кредиту.
- Процентная ставка не должна превышать 10 % годовых в валюте.
- Необходимо определить тип кредита: традиционный вид кредита с фиксированной процентной ставкой; процентная ставка, которая варьируется с изменением стоимости банковских фондов.
- Продолжительность кредита не должна составлять в среднем 10 лет, чтобы не отвлекать ресурсы банка на слишком продолжительный срок.
Изучение данной проблемы в России свидетельствует о том, что период перестройки в бывшем Советском Союзе и дальнейшее развитие России самостоятельно выявило и обострило новый аспект проблемы жилья. В текущий момент Россия перешла от этапа нехватки жилья по причине недостаточных темпов его строительства к периоду его перепроизводства по причине невозможности его сбыта из-за низкой покупательной способности населения. Перестройка и введение новых хозяйственных отношений, бесплатная приватизация не решили проблему в целом.
Для рынка недвижимости ипотечное кредитование является механизмом, призванным разрешить одно из важнейших противоречий сферы недвижимости – противоречие между высокой стоимостью объектов недвижимого имущества и уровнем текущих доходов потенциальных потребителей недвижимости.
Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России требует разработки схем, повышающих доступность ипотечных кредитов для семей с невысокими доходами. В 2004 г. государство запустило несколько проектов распределения социального жилья для льготных категорий граждан. Банки готовы работать с льготниками, однако хотят гарантий от государства и определенности в вопросах субсидирования.
При переходе на льготную ипотеку один из главных вопросов – что субсидировать, первоначальный взнос или ставку. В эффективности дотации процентной ставки можно усомниться – ставка является рыночным инструментом, который может меняться. Дотация первоначального взноса более приемлема, поскольку предполагает разовый характер и является своеобразным входным билетом на рынок ипотечного кредитования.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что основными барьерами на пути широкого распространения передовых форм ипотеки в России являются низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья, недостаточная культура сберегательного поведения и высокие ставки процентов за кредит. Снижению ставок препятствует слабость судебной системы, взаимное недоверие банков, населения и государства, отсутствие кредитных историй у большинства населения, масштабный характер теневых отношений, затрудняющий проверку платежеспособности заемщика.
Е.В. Панько