учет и аудит

Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в регионе

По статистике в России около шести миллионов семей нуждаются в улучшении своих жилищных условий. Один из путей решения этой проблемы – ипотечный кредит.

Ипотечный кредит – это ссуда под залог недвижимости. Ипотека и ипотечное кредитование появились в XVIII в Пруссии. За предоставление капитала выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный участок. В случае просрочки возврата кредита землевладения переходили в собственность земельной кредитной кассы.

Существуют две классических модели ипотечного кредита: американская и немецкая.

В истории ипотечного жилищного кредитования в России выделяются пять этапов. Современная ситуация – это пятый этап.

Остро проблема ипотечного кредита стоит и в нашем регионе. По статистике в Иркутской области 107 тыс. семей нуждаются в улучшении своих жилищных условий. Средние цены на жилье в Иркутске выше, чем в других городах Сибири. Так, в Чите стоимость квадратного метра нового жилья – 7000 рублей, Омске – 14000 рублей, в Новосибирске – 18000 рублей, а в Иркутске – 22000 рублей.

Местные власти пытаются разрешить эту проблему пу­тем создания ипотечных агентств по американской модели. В 1999 г. было создано открытое акционерное общество «Иркутское Региональное Ипотечное Агентство».

Потенциальный заемщик обращается в Ипотечное агентство, где оценивается его платежеспособность. Если он и приобретаемое жилье соответствуют всем требованиям агентства, через кредитную организа­цию (кредитный союз) производится выдача займа и оформление договора ипо­теки (залога). Затем договор займа и договор ипотеки трансформируются в за­кладную, которую приобретает ипотечное агентство.

Из купленных закладных формируется пул, который выступает обеспече­нием облигаций, выпускаемых и размещаемых Агентством. Средства от эмис­сии облигаций направляются на покупку новых закладных. Таким образом, происходит рефинансирование системы ипотечного кредитования. Срок пользования займом составляет от 3 до 10 лет, плата за кредит – 10–12 % годовых.

Отличительной особенностью банков, работающих на иркутском ипотечном рынке, являются высокие процентные ставки (18–19 %) и короткий срок пользования кредита (15 лет), значительный первоначальный взнос (15–30 %).

Пока лидером в сфере ипотечного кредитования в Приангарье остается Байкальский банк Сбербанка РФ. С начала 2004 г. Сбербанк расширил список ипотечных кредитов. Помимо кредита на строительство или покупку жилья на срок до 15 лет под 18 % годовых (заемщик должен иметь 30 % от стоимости квартиры) Байкальский банк Сбербанка начал кредитовать застройщиков и одновременно пре­доставлять кредиты физическим лицам на покупку жилья в этих новостройках. В этом случае условия существенно выгоднее — 90 % от стоимости квартиры под 18 % годовых на срок до 15 лет. Пользуется спросом еще один ипотечный кредит Сбербанка — «Молодая семья», выдаваемый при условии, что одному из супругов еще не исполнилось 30 лет. Если в семье есть ребенок, банк может выдать до 90 % от стоимости недвижимости, если нет – до 70 %.

С начала 2004 г. ипотечные кредиты населению предлагают иркутские филиалы «УралСиба» и «Внешторгбанка».

Так, например, ВТБ кредитует покупку квартир на рынке вторичного жилья в валюте и рублях. Процентная ставка по кредиту – «плавающая» и зависит от биографии клиента. Заемщику, чья профессиональная деятельность и послужной список безупречны, предоставят кредит в рублях под 15 %, менее надежным – 18,5 %. И в «УралСибе», и в ВТБ заемщику придется застраховать потерю трудоспособности (жизни), риск утраты прав собственности, а приобретаемую квартиру – от повреждений.

Есть примеры выдачи ипотечного кредита, когда предприятие предоставляет своим сотрудникам заем на приобретение жилья. Таким в Иркутске является Восточно-Сибирская Железная Дорога. ВСЖД выдает кредит на срок до 15 лет. Очередникам под 2 % годовых, с первоначальным взносом не менее 15 % стоимости жилья; молодым специалистам – под 1 % годовых, с первоначальным взносом не менее 5 % стоимости жилья.

Несмотря на большую потребность в жилье и высокий уровень приватизации, укрепляющей основу сделок с недвижимостью, ипотечное кредитование развивается медленно.

Главными сдерживающими факторами являются следующие:

  • высокая стоимость кредита при низкой платежеспособности населения;
  • недостаток доверия к заемщикам, нехватка опыта в ипотечных операциях (из 1000 желающих только 100 человек становятся заемщиками);
  • острый дефицит у банков так называемых «длинных ресурсов»;
  • отсутствие согласованных правил пользования жилым помещением, заложенным в качестве обеспечения возврата ссуды;
  • сложность в оформлении документов для получения ипотечного кредита;
  • несовершенство законодательной базы. Только в октябре 2004 г. Правительство приняло пакет из 27 документов, касающихся жилья, в том числе Жилищный кодекс.

А.Н. Бурмакина, Т.Ю. Елсукова