В спектре новых возможностей для индивидуальных инвестиций, предлагаемых сегодня на рынке, ипотечное кредитование занимает особое место. Порядка 10 % сделок на рынке жилья в России совершается с привлечением ипотечных кредитов. При этом из общего объема кредитов 27 % идет на развитие жилищного строительства, тогда как в 2004 году было всего 5 %.
Ипотечный кредит – это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости.
Объем российского рынка ипотечного кредитования за последние 3 года увеличился в 10 раз, в 2006 году достигнет 20 млрд. рублей, а к 2010 году составит 415 млрд. рублей.
Согласно имеющимся оценкам, потребность в жилье в России составляет на сегодняшний день 1,5 млрд. кв. м. При этом к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий себя причисляет 62 % населения РФ. На рисунке 1 показано число домохозяйств, желающих улучшить свои условия. К сожалению, треть опрошенных не видит никаких возможностей для решения жилищной проблемы, 46,8 % респондентов хотели бы построить или приобрести жильё (в том числе по ипотеке), оставшиеся опрошенные планируют улучшить жилищные условия другими способами.
Рисунок 1. Домохозяйства, желающих улучшить свои условия.
Следует отметить, что на одного человека в Японии приходится – 34 кв. м, в Европе – 40–50 кв. м, в США – свыше 70, в то время как в нашей стране – 19,7 кв. м. площади. При этом 5 миллионов человек проживают в ветхом жилье, 40 миллионов – в неблагоустроенных квартирах.
Развитию ипотечного кредита препятствует ряд проблем.
Наиболее острая – высокая стоимость жилья. На рисунке 2 показана стоимость одного кв. метра жилья в ряде городов Сибири и Анталия (Турция). Как видно из рисунка, самая высокая стоимость жилья из сибирских городов – в Иркутске.
Рисунок 2. Стоимость одного кв. метра жилья (тыс. рублей)
В самом городе Иркутске стоимость жилья колеблется в зависимости от района. В таблице 1 представлена стоимость кв. метра жилья по районам Иркутска (на 01.03.2006 г.).
Таблица 1.
Средняя стоимость жилья в Иркутске (тыс. руб./кв.м.)
| Количество комнат, исполнение | Кировский район | Куйбышевский район | Октябрьский район | Свердловский район | Ленинский район |
| Вторичный рынок | |||||
| 1 комн. квартиры | 32,28 | 24,20 | 26,48 | 25,86 | 20,58 |
| 2 комн. квартиры | 34,65 | 23,24 | 26,07 | 24,66 | 19,14 |
| 3 комн. квартиры | 34,48 | 26,19 | 26,06 | 24,29 | 19,55 |
| Новое жильё | |||||
| 32,96 | 22,60 | 24,34 | 21,49 | 16,25 | |
Высокая стоимость жилья объясняется низкими темпами ввода нового жилья в Иркутске. За 2005 год в Иркутской области введено в эксплуатацию 280 тыс. кв. метров жилья (это один из самых низких показателей по СФО), из них в городе Иркутске 229 тыс. кв. метров (см. рисунок 3. Динамика ввода в действие жилых домов в городе Иркутске).
Рисунок 3. Динамика ввода в действие жилых домов в городе Иркутске.
Один из выходов из ситуации – участие бюджетов всех уровней в решении жилищной проблемы: резкое увеличение строительства жилья, в частности в Иркутской области в 2006 году с учетом участия в федеральной программе «Жилище» ввод жилья в эксплуатацию в регионе должен составить 400–500 кв. метров, до 2010 года этот показатель планируется увеличить до одного млн. кв. метров; расширение деятельности ипотечных агентств (в Иркутске – Иркутское региональное ипотечное агентство).
Еще одной из проблем развития ипотечного кредитования являются высокие процентные ставки: как правило, банки предоставляют ипотечные кредиты под 18 % годовых.
Основные причины высоких процентов – отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика – более 10 % в год.
Но, например, ОАО Внешторгбанк, проводя активную реализацию программы ипотечного жилищного кредитования, с февраля 2006 года снизил процентную ставку по ипотечным кредитам на приобретение строящихся квартир. Теперь процентная ставка по ипотечному кредиту в рублях в течение строительного периода составляет 15 %, а после оформления жилья в собственность – 13 % годовых.
Несмотря на заметное снижение уровня ставок до 13–15 %, это всё равно дорого для большинства населения. Приемлемой платой за пользование кредитом будет ставка 5–6 % годовых. Снижение их возможно при участии бюджетов всех уровней. Например, уже сейчас Байкальский Банк Сбербанка РФ совместно с администрациями Иркутской области и города Иркутска реализуют программу «Молодая семья». По этой программе семья, официально зарегистрированная не менее года, один супругов должен быть моложе 30 лет, может получить ипотечный кредит в размере 70 % стоимости жилья (а если имеется ребенок, то 90 % стоимости жилья) под 18 % годовых на срок до 15 лет. При этом одну треть процентов погашает областная администрация, одну треть – городская, оставшиеся – заемщик – один из супругов. Правда, это распространяется только на социальные нормы жилья.
Одной из важнейших проблем ипотеки – несоответствие покупательской способности населения и предложений на рынке. Население России, по крайней мере, ее средний класс, имеет невысокий и не всегда стабильный ежемесячный доход (по данным Статуправления по Иркутской области, средняя заработная плата в городе Иркутске составляет 8350 рублей).
Развитие ипотеки в России задерживают некоторые несовершенства нормативных актов по жилью. Даже принятый не так давно Жилищный кодекс уже нуждается в поправках и дополнениях.
Доступное жилье включено в один из национальных проектов. Предусмотрено увеличение выдачи ипотечных кредитов в 7,6 раза, рост строительства на 37 %, снижение износа ЖКХ с 60 % до 51 %. На реализацию этих проектов выделяется в 2006 году 21,9 млрд. рублей, а в 2007 году – 88,3 млрд. рублей. Реализация национального проекта нацелена на то, чтобы к 2010 году в России был создан механизм эффективной работы рынка жилья. К 2010 году 30 % населения страны должны иметь возможность приобретения жилья.
А.Н. Бурмакина, Т.Ю. Елсукова