Значение ипотечного кредитования в условиях российской действительности, когда проблема обеспечения жильем является одной из наиболее острых, невозможно переоценить. Для большинства людей со средними доходами ипотека является подчас единственным доступным способом решения жилищного вопроса. Кроме того, она предполагает направление денежных средств в сферы жилищного строительства и производства строительных материалов (при этом 30 % привлекаемых средств по условиям ипотечного кредитования составляют средства заемщика). Для многих регионов это единственная возможность увеличить объемы строительства нового жилья, которые в настоящий момент не в состоянии удовлетворить имеющийся спрос на него. Так, по Иркутской области ввод в действие жилых домов за 2004 г. составил всего 210,4 тыс. кв. общей площади (из них 85 % общего ввода приходится на застройщиков частной формы собственности). Однако здесь существует ряд трудностей, которые в первую очередь связаны с нежеланием людей использовать имеющуюся схему долевого участия в строительстве, поскольку все риски они вынуждены брать на себя. При увеличении платежеспособного спроса (вследствие предоставления ипотечных кредитов) это приведет к росту цен на рынке вторичного жилья, несоответствующему его реальным потребительским свойствам. Таким образом, ипотека становится не в состоянии решить главную проблему, определяемую как повышение качества и доступности жилья. Для того чтобы сделать строительную отрасль привлекательной для инвестиций, должны быть введены в действие законы, направленные на защиту прав и интересов жилищных инвесторов. Все риски, связанные со строительством жилья, банки, в свою очередь, должны взять на себя.
Несмотря на огромную значимость, доля ипотечных кредитов (по данным на 2003 г.) составляет менее 2,5 % от банковских ссуд физическим лицам. Это можно объяснить рядом факторов, одним из которых является недостаточный уровень доходов основной части потенциальных заемщиков. Так, по данным Госкомстата России средние доходы населения по Иркутской области на декабрь 2004 г. составили 7860,1 руб. Тогда как для приобретения жилья стоимостью 450 тыс. руб. доход семьи должен составлять 18 тыс. руб. ежемесячно. Кроме того, для большинства людей трудность представляет величина первоначального взноса. Условиями ипотечного кредитования предусмотрено наличие у заемщика собственных средств в размере 30 % от стоимости приобретаемого жилья.
Для обеспечения возможности значительного количества граждан, имеющих средний уровень доходов, участвовать в ипотечной программе необходима поддержка со стороны региональных органов власти. Одной из возможных форм государственной поддержки может выступать субсидирование, как первоначального взноса, так и процентной ставки, величина которой на сегодняшний день составляет 18 % годовых. Кроме того, за счет средств региональных бюджетов должно осуществляться финансирование программ для малоимущих категорий населения и молодежи. Одной из таких стала подписанная 22 февраля 2005 г. губернатором Иркутской области областная государственная программа «Молодым семьям – доступное жилье», которое предполагает совместное погашение процентной ставки по кредитам, выданным молодым семьям на строительство и приобретение жилья, за счет средств областного и муниципального бюджетов.
Другим фактором, сдерживающим развитие ипотечного кредитования, является ограниченность региональных банковских ресурсов. Решение данной проблемы возможно за счет применения системы рефинансирования, предполагающей выпуск и реализацию ипотечных ценных бумаг.
Подводя итог, следует отметить, что преодоление трудностей на данном этапе позволит успешно реализовывать программу ипотечного кредитования в будущем, которая не только служит решением такой важной социальной проблемы как обеспечение населения жильем, но и способствует привлечению инвестиций в различные отрасли народного хозяйства.
Т.М. Левченко, М.В. Медведева