Термин «юридическая чистота жилой недвижимости» появился сравнительно недавно, первоначально – в риелторской среде. Сейчас им пользуются юристы, риелторы и другие участники рынка недвижимости. Под юридической чистотой подразумевают то, что приобретаемая или приобретенная недвижимость не может быть истребована у будущего собственника любыми лицами ни по каким законным основаниям. То есть никаких противоправных действий ни в момент последней, ни в процессе предыдущих сделок с квартирой не проводили. При заключении сделок (купли-продажи, мены) с помощью агентств недвижимости обязательным условием является проверка юридической чистоты недвижимости. На рынке жилья достаточно много квартирных мошенников, которые только и ждут, за чей счет поживится. Любой гражданин, желающий приобрести объект недвижимости самостоятельно, может просто оказаться обманутым. Поэтому многие обращаются в риелторские фирмы, количество которых за последние годы резко возросло. Услуга риелтора оценивается в процентном выражении от суммы сделки, которая при значительной сумме сделки для многих может оказаться довольно существенной. Как же быть тем, кто хочет сохранить всю сумму сделки при этом не быть обманутым квартирными мошенниками? Купить квартиру без помощи специалиста и снизить риск наступления отрицательных для покупателя последствий можно, но при этом следует проявить максимальную осторожность и проверить следующие моменты.
- Изучить информацию о лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства или пребывания как на данный момент, так и за срок, предшествующий сделке. Для этого необходимо взять выписку из домовой книги. Эта же информация может содержаться в бухгалтерии ЖЭКа. Если же не проверить всех жильцов, прописанных в данной квартире, то в случае ее продажи они могут оспаривать сделку через суд, так как не были поставлены в известность о продаже квартиры.
- Получить информацию о продавце квартиры. Необходимо удостовериться, что он осознает на момент сделки свои действия. В случае сомнений в адекватности продавца нужно взять справки из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на диспансерном учете.
- Обязательно проверить, состоит ли продавец в зарегистрированном браке на момент сделки, поскольку имущество, нажитое в браке, является их совместной собственностью (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Если окажется, что квартира продана без согласия одного из супругов, то сделка считается недействительной, а жилье, скорее всего, вернется к прежнему владельцу.
- Если квартира продается по доверенности, нужно проверить ее подлинность, а также, не отозвана ли она.
- Обязательным моментом является проверка документов, удостоверяющих личность продавца на отсутствие вклеек, помарок, а также срока их действия. Не стоит забывать, что паспорт действителен до определенного возраста, после наступления которого его обменивают.
- Выяснить, проводились ли какие-либо сделки с этой квартирой. Получить такую информацию можно в Федеральной регистрационной службе (ранее учреждении юстиций), взяв расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество РФ.
- Проверить документы на недвижимость, они могут быть поддельными. Такие документы не должны содержать подчисток, а все исправления (если они есть) официально закрепляют подписью и печатью нотариуса или подписями сторон. Сделки с жилой недвижимостью подлежат обязательной регистрации в Федеральной регистрационной службе (Росрегистрация).
Помимо рассмотренных пунктов, которые проверить можно, существуют моменты, проверка которых затруднена. Например, наличие лиц, которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве. При покупке квартиры с такими (свидетельство о праве на наследство) правоустанавливающими документами обиженному наследнику наверняка удастся отсудить свою долю.
Таким образом, проверка юридической чистоты жилой недвижимости – это сложный процесс, к которому следует подойти весьма ответственно. При покупке жилья необходимо тщательно и всесторонне проверить пакет документов на квартиру.
О.В. Карнаухова