При проведении оценочных работ земельных участков (включая расположенные на них улучшения) немаловажную роль играет статус потребителя информации результатов оценки. Потребителем может выступать муниципальное образование (например, город Братск), организация либо просто физическое лицо. Каждый из перечисленных преследует свои интересы при получении данных оценки. Как следствие – для каждого необходим свой уровень оценочных работ. Рассмотрим оценку земель города Братска, где объектом выступает весь город, а единицей является кадастровый квартал, идентичный микрорайону либо части микрорайона. Полученные результаты отражают примерный уровень цен в среднем на территории кадастрового квартала. При определении стоимости учитывался основной фактор – местоположение квартала в жилом районе и квартала в городе (факторы макроположения), а также следующие функциональные факторы:
- экологические (загрязненность воздуха);
- коммуникационные (затраты времени на передвижение);
- инфраструктурные (состояние коммунально-бытового обслуживания);
- престижность.
Результаты массовой оценки являются ориентиром, базисным уровнем цены. Когда речь идет о продаже какого-либо единичного, незначительного по площади объекта (магазина, бензозаправки, санатория, незанятой территории – внутри кадастрового квартала) или оценки с целью налогообложения, подобные результаты применять не следует именно ввиду их усредненности. Неправомерно ведь платить одинаковый налог за разнородные объекты собственности. Вышеизложенное побуждает к построению двухуровневой системы оценки, схематично представленной на рис. 1.
Рис. 1. Двухуровневая система оценки городских земель.
Как видно из рис. 1. необходимы массовая и индивидуальная оценки, причем первичной по времени производства является массовая.
Уровень массовой оценки является наиболее важным, его вклад в формирование стоимости участка наиболее весом. Массовая оценка представляет собой специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов. В данном случае этой группой (объектом оценки) выступает город Братск. Такая оценка производится по определенной вышеописанной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров (факторов), а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.
Индивидуальная оценка земельного участка состоит в корректировке базовой оценки с учетом факторов микроположения, интересных потенциальному пользователю объекта оценки – человеку, покупающему дом с участком, либо организации, приобретающей офис. Для них наиболее интересны размеры и конфигурация участка, его расположение по отношению к окружающим улицам и перекресткам, характер близлежащей застройки, соседи и т.д. Корректировка осуществляется почти повсеместно путем экспертных пофакторных оценок в виде повышающих и понижающих коэффициентов.
Можно сделать вывод о том, что массовая оценка изначально предназначена для решения задач общегородского характера (например, обоснование планов перспективного развития системы городского хозяйства и т.д.). Очевидно также, что проведение массовой оценки даже небольшого по площади населенного пункта требует значительных затрат на сбор информации, инвентаризацию земель и обработку большого массива данных. Поэтому в качестве субъектов массовой оценки выступают государственные и муниципальные органы, которые проводят ее, чаще всего, для целей общегородского хозяйства. Они же формируют, осуществляют, контролируют и утверждают процедуру и результаты массовой оценки. Индивидуальная же оценка должна проводиться после и на основе массовой оценки. В ней принимает участие большое число оценщиков, выполняющих оценочные работы по каждому земельному участку в отдельности (в крупном городе таких участков десятки тысяч).
Как следствие, в качестве потребителей информации массовой и индивидуальной оценок выступают разные лица, занимающиеся различными видами деятельности. Если массовая оценка интересна, к примеру, органам статистики для формирования обобщенной картины, определения усредненных показателей, то индивидуальная – используется конкретными лицами с целью совершения каких либо сделок по конкретным объектам. Таким образом, индивидуальная оценка уточняет, корректирует данные, полученные в ходе массовой оценки до необходимой степени точности.
О.С. Ковалевская, Н.В. Зинченко